殷学勇委员：

您提出的关于加快发展楼宇经济，切实加强国有企业物业经营业务的建议的提案收悉，现答复如下：

一、基本情况

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济业态，海州区对楼宇经济发展高度重视，楼宇经济作为商务优选投资办公平台，特别适合于城市的新兴区域。

昊海大厦项目是海州区发展楼宇经济的一次大胆尝试，该项目于2013年立项，历时五年建设期，于2018年竣工投产使用，大厦总共21层，每层建筑面积约1500平方米，建筑总面积33800余平方米，拥有地下车库、员工健身房、食堂等配套设施。截至目前，昊海大厦已入驻新丝路网络科技公司、汉和现代农业服务公司、市民一卡通公司、明茂新能源科技公司等一批新能源、新媒体、新服务优质行业“独角兽”企业，入住率达90%以上，实现年租金收入700余万元。

二、问题分析

昊海大厦项目总建筑面积3.38万平方米，总投资约2亿元，单位面积产出率仅为207元，存在出租率不高、经营力度不够、资产收益率偏低等问题。目前因国有资产经营弱化问题整体影响国有平台的主营业务收入和资产回报率，由于项目开发和收购前期投入大量资金，包括自筹资金和部分银行贷款，资金本身的财务费用也较高。项目竣工投产使用后，物业费用、相关税费、能源开支及配套设备升级改造投入费用等等，以至于昊海大厦处于“负运营”状态。具体有如下问题：

1．国有平台市场化转型力度不够，项目运营模式还处于“城投1.0”时代，即城市基础设施建设及维护和部分土地开发整理业务，没有将商业服务和产城融合提升为战略转型阶段。

2．专业物业经营人才匮乏，后备人才储备不足，目前几乎全部国有平台的物业资产均由资产部、工程部代为管理，存在管理主体不清、权责不明、专业运营能力欠缺等问题。

3．政府引导力度不够，政府购买服务工作不到位，招商引资企业前期孵化期间由政府直接签署招商框架协议，将国有平台的物业资产无偿或极低的条件出租给企业，导致运营主体不清晰，平台物业租金费用未纳入到政府购买服务范畴内，财政资金安排不足，直接影响物业资产运营效率。

三、下一步推进措施

1．加快推进国有平台公司经营战略亟转型升级。成立运营专班，加强学习先进的平台管理经验和经营模式，尤其向苏南一线发达城市“取经”物业管理模式，提升国有平台公司的管理能力和水平。

2．建立健全市场化物业人才招聘和激励制度。全方位市场化运营物业资产，以储备干部市场化形式招聘一批专业力量，组建物业运营专班部门，统筹多方面资源，切实加强国有平台公司物业资产的经营性现金流回笼。

3．明确主体权责，政企分属管理，国有平台物业资产的经营权需要独立的现代企业法人治理机制，政府相关职能部门作为监管单位，切实履行监管业务，不得越位代替平台公司做出经营决策，形成物业资产项目方、经营管理人、现金流主体一体化机制；

4．优化优质招商企业培植孵化模式，以往在招商引资工作将平台公司的物业资产无偿或者低门槛授予招商企业，市场化经营力度不够，无形中损害了平台公司利益。甚至宁愿部分物业资产长期闲置也不通过市场化方式或者联合经营等方式盘活资产，无形中造成资产闲置浪费，没有实现国有资产的保值增值。建议在以后的招商引资条款中引入平台公司角色，与企业直接签订租赁协议，依据协议收取对应的物业管理费，政府招商引资过程强化对企业的前期筛查，初期可以通过部分房租费用财政补贴的方式给予相关企业优惠，切实做好政府、国有平台公司、招商引资企业之间互利互惠，通过协议加强保障三方利益，强化法制、契约精神在运营中的作用。

连云港高新技术产业开发区财政局

2022年5月16日